按照市政府领导要求，根据《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》精神，我们会同规划、建设和统计等部门，对近年来全市重点是市区的住房市场运行情况进行了调研分析，现将有关情况报告如下：

一、全市住房市场概况

（一）房地产投资持续增长，商品住房开发与销售保持了良好发展态势

据统计，2004年，全市完成房地产开发投资43亿元，同比增长15.9%，其中，商品住房完成投资同比增长29.1%，开工面积同比增长5%，竣工面积同比增长21%。

在房地产投资与开、竣工面积保持持续增长的同时，商品住房销售也呈现出了良好发展态势，2004年全市商品住房销售面积336.3万平方米，同比增长3%，销售平均价格为1790元/平方米左右。其中市区完成商品住房销售面积260万平方米，同比增长6%，平均价格为2100元/平方米左右。

（二）住房二级市场更加成熟，二手房房产交易日趋活跃

2004年，全市完成二手房转让面积141.1万平方米，同比增长18%，销售平均价格为1300元/平方米左右。其中市区完成二手房转让面积78.6万平方米，同比增长15%，销售平均价格为1650元/平方米左右。截止2004年底，全市城镇住房存量已达8930万平方米，城镇人均居住面积由2003年的19.2平方米提高到22.1平方米。

（三）商品住宅价格平稳上升

从1998年实施住房货币化分配以来，我市的商品住宅平均价格总体上是平稳上升的。以市中心区为例，据统计，1998年以前的几年间，市中心区商品住房约为1080元左右，1998─2000年，上升到1100元左右，2001年达到1500元左右，2002年达到1600元左右，2003年上升到1800元左右，2004年继续上升到2100元左右。从2002年至2004年，房价每年同比增长6.7%、12.5%、16.7%。

（四）商品住房空置总量有所上升

据统计，截止去年年底，全市商品住房空置面积为12.05万平方米，比2003年底上升1.4万平方米，同比增长13.4%。

二、全市住房市场形势分析

（一）全市房地产投资继续增长，但增幅降低，宏观调控的成效进一步显现

统计数据显示，2004年，全市房地产投资的增幅为15.9%，较1998-2002年的年均增幅38.9%下降了23个百分点，比2003年26%的增幅下降了10个百分点。房地产投资较大幅度回落的主要原因是自2003年下半年开始，国家开始实行紧缩“银根”和“地根”的宏观政策：一是严格控制土地供应，暂停了半年农用地转非农用地，推行了土地“招、拍、挂”政策；二是严格资金供应，紧缩房贷，加强监管，提高开发项目自有资金比例到35%等，致使房地产投资增幅明显回落。房地产开发投资增长的回落，表明宏观调控政策在房地产业的积极成效已经显现，这对整个固定资产投资规模和增速的适当下降具有特殊意义。

可以预计，今年及今后一段时期内，房地产开发投资增长将在目前快速回落的基础上逐步稳定于20%左右。其主要原因：一是国家宏观调控政策将进一步见效。今年，以控制投资规模和增长速度为重点的宏观调控政策的积极成效将进一步发挥，而房地产市场对宏观政策的调控作用有一个适应期，经过一段时间的适应和自我调整，将会逐步趋于稳定。二是作为国民经济中与房地产开发投资联系最为密切的领域--银行准备金利率、对房地产开发企业贷款资本金比例的提高以及国家对耕地最严格的保护政策，决定了房地产投资不会有大幅度地增长。总之，随着房地产宏观调控政策的进一步贯彻实施，全市房地产市场将在不断调控的基础上更趋理性和成熟。

（二）全市商品住房价格平稳上升。分析认为，我市房价的上升是消费拉动而不是投资或投机拉动，因此房价总体上是正常的、健康的。

以市中心区为例， 2002年至2004年间，房价每年同比增长6.7%、12.5%、16.7%，每年的增幅提高比较均匀，没有出现大起大落，所以说，，近年来，我市的房价上升是比较平稳的，住房市场的发展是比较有序的、健康的。房价近几年持续上涨的原因是多方面的，总的说，是市场供求关系决定的，具体可以从以下五个方面分析：

第一，房地产开发成本的增加是房价上升的直接原因。一是从土地出让来看，我市从2001年开始逐步走招标拍卖挂牌程序，开发商获得土地的成本增加，致使开发成本构成增大。二是建安标准调整，导致成本增加。如楼顶设计由平顶改为坡屋顶，楼层隔板由预制楼板改为现场浇制，房屋抗震设计由7度改为7.5度设防，仅此三项，就要增加成本20%左右。三是对小区楼盘的规划控制。近年新建小区的绿化占地一般控制在30─40%左右，这与早期开发的小区相比，容积率减少必然导致住宅成本上升。四是原材料如水泥、钢材等建材价格上涨，把房地产开发成本抬升。五是住宅建造品质提升。近几年全市新建小区配套设施日益齐全。如：通讯设施、智能化系统、垃圾处理等，大的小区还要建设学校、幼儿园、停车场、物业管理用房、居委会用房等，以上几项除第四项外都是强制推行或政策规定必须执行的，随之而来的是开发商的建设成本相对增加，为保持一定赢利水准，就只能适当提高房价。

第二，住房消费的增长是房价增长的根本原因。2004年全市完成商品住房竣工面积338万平方米，销售336.3万平方米，今年一季度，商品住房销售面积超过了同期竣工的商品房面积数量，这充分说明了城镇居民对商品房的需求和住房消费能力的增长。住房消费增长的因素主要是：一是政府激活市场的措施效应。近年来，市政府出台实施了一系列刺激住房消费的政策规定，其效应正逐步体现出来，同时每年一度的大型房产展示交易会，对活跃市场、刺激消费起到了重要作用。二是城市经济发展和城镇居民人均可支配收入的增长促进了住房消费的增长。2004年，全市城镇居民人均可支配收入9297元，同比增长11.8%，居民可支配收入的快速增长有力的促进了住房消费。三是“以人为本”的开发理念，受到消费着的追捧。一大批精品楼盘的出现、物业管理条件的改善、小区配套设施的完善，形成了市场活跃、消费增长的基础。

第三，被动需求的拉动效应。近几年来，由于城市更新改造和城市建设规模的扩大，城市房屋拆迁量比较大，而其中绝大多数为货币化安置，这些拆迁户均需进入市场买房或租房，而由于因拆迁带来的“被动性需求”多数是由中低收入家庭产生的对中低价位的住房的需求，无疑就增大了对中低价位普通商品住房的需求量，带动房价上扬。

第四，市场预期作用。2004年，商品住宅的买卖双方都知道国家要控制土地和资金的供应，会造成供应紧张，联系近几年我市房价连年上涨的实际，房价上升的心理预期和买涨不买落的消费习惯，加上部分开发商的炒作，都起到了催升房价的作用。

第五，周边城市房价上升的带动作用。近几年，我市周边城市的房价上升很快，据调查，青岛的商品住房平均房价达到了5534元/平方米，泰安达到了2900元/平方米，济南、烟台、威海、淄博等城市的平均房价都在2600元以上。周边城市房价的快速增长对我市的房价上升也起到了一定的带动作用。

（三）尽管房价持续上升，但分析认为，总体上我市的房价是合理的，住宅市场的运行是健康的、有序的。从整体看，预计今后一段时期，房价不会出现大起大落，房价稳中有升的态势不会改变，但上升幅度会有所放慢

衡量住房价格高低的主要指标是房价收入比，也即为一个中等收入家庭的年收入和一套中等水平住房的价格之比。经过调查测算，去年我市市区的房价比约为7倍。据联合国公布的资料，大多数发展中国家房价收入比多为8─10倍。另外，我国计算房价比通常是用可支配收入，这与国外计算使用的全部收入也不是一个概念。特别是随着房改的深入，大部分城镇居民已经通过房改拥有了一套房改房，如果将这些房改房上市，居民会有一笔不少的收入，如果把这一部分资金也考虑在内，则我市的房价比还会下降很多。因此，我们分析认为当前我市的房价比还是基本合理的，否则，无法解释这样的现象：一方面说房价太高，另一方面，房地产市场需求却又很旺盛。

预计今年及今后一个时期我市房价稳中有升的总体趋势仍然不会改变，但上升幅度会有所放慢。主要理由是：

一是土地资源的不可再生性决定房价合理上涨是房地产市场健康发展的标志之一。而商品住房整体品质的提高，必然带来建筑成本的增加。从这两点来看，房价上涨是顺理成章的事。

　　二是有效需求的增加，也会促使房价持续上涨。按照“十五”发展纲要和我市建设大城市的发展目标，2010年前，约需增加城镇人口30多万人。同时，随着城市化进程加快，外来人口和拆迁户大量增加以及居民改善居住条件愿望和经济能力的同步增长，势必增加对住房的有效需求，也会带动房价的增长。

三是开发建设成本的增加决定了房价不会明显降低。受土地、建筑材料、规划建筑设计、配套设施等条件的制约，开发建设成本不会降低，从而房价也不会有明显降低。

四是受房源供求数量、结构等因素影响，近一段时期内房价也不会急剧上升。在目前我市住房市场处于买方市场条件下，商品房源供应相对平衡，加上随着房改房上市条件的放宽，每年将有大批的已购公房上市，居民选择余地加大。并且房屋这种特殊商品市场消化周期长，有部分可售商品住房是土地、建材涨价之前建成的，开发商会根据市场的供需情况和居民购买能力调整新建商品住房的利润空间。再者，有的开发商手中还有储备土地。同时，加入WTO后关税逐步降低，进口建材和设备的市场份额会越来越大，国内建材会以降价应对。另外，随着政府对住房市场调控力度的加大，如实施住房保障制度，增加普通商品住房供给等，从而使结构性供求矛盾得到缓和，使房价趋于合理。

因此，预计我市今年及今后一段时间住房价格在现有基础上既不会有较大幅度增长，也不会有大幅度下降，将会延续以往相对平稳的上涨走势，但伴随着国家对住房市场调控政策的逐步实施，涨幅会有所放慢。

三、对今后我市住房市场持续健康发展的建议

（一）盘活存量土地，加强土地供应的调控力度，首先保证商品住房开发用地。节约用地是国策，严格控制建设用地势在必行。但要有所区别，对办公楼、商务楼等项目要严格控制，而对于住宅项目用地应保证足够供应，特别是中低价位的住宅用地及经济适用住房用地应尽可能地稳定增加和充足供应。一是应按各县市区存量土地消化数量和消化进度，安排新增用地供应计划，使增量供应与存量消化力度挂钩。闲置土地过多的县市区，必须限制新的土地供应。二是由于建设单位原因造成长期闲置的土地，由政府指定的专门机构进行收购储备，在完成土地前期开发后，根据房地产市场的发展情况，以土地公开招标拍卖等方式适时推出。

（二）以市场为导向，调整商品住房供应结构，搞好总量控制。首先，要调整好商品住房供应结构。根据市场供求信息分析，目前市场上建筑面积在100平方米以下的中、小户型，无论是商品住房还是二手房，销售情况明显优于大户型。建筑面积80平方米以下的小户型更是供不应求。我们的调查也印证了这一点。因此，近一个时期，应控制大面积户型住宅和高档住宅建设，增加小面积户型住宅和普通商品住房供给，重点保证占大多数的中等收入家庭的住房需求；其次，要搞好总量控制，据分析，在今后1─5年内，我市市区每年的住房需求约为110─150万平方米。考虑到目前已经有不少干部职工通过各种方式拥有了两套或两套以上住房，还有一部分家庭特别是独生子女家庭，也将潜在着拥有多套住房，届时这些拥有两套或两套以上住房的职工绝大部分会把多余住房出售或出租；并且已购公房上市交易量在今后几年内将会快速上升，也会减低对商品住房的需求数量。因此，我们认为，今后1─5年内，市区每年的商品住房供给数量以控制在140万平方米左右为宜。

（三）加快建立和完善新的住房保障供应体系。伴随着安康居住工程的实施，逐步建立起五个层次的住房供应体系：一是对极少数失去工作能力，没有收入来源的特殊困难家庭人员，由政府无偿提供救济房；二是对最低收入家庭提供廉租住房，保障其租住房；三是中等偏下收入家庭购买经济适用住房；四是中等收入家庭购买或承租普通商品房；五是高收入家庭购买高档商品房。因此，在增加普通商品住房供给的同时，当前应以组织实施安康居住工程和加快解决特殊困难家庭及低收入家庭的住房问题为重点，做好经济适用住房、救济房和廉租住房的购建、人员认定等工作。同时，进一步落实住房公积金、住房补贴和住房补偿等货币化分配政策，除继续扩大住房公积金缴存范围外，所有机关、群众团体、企事业单位的在职职工均应实行住房补贴制度。要加快兑现一次性住房补偿的进度, 凡经房改部门审批、确认作挂账处理的职工一次性住房资金补偿,有条件的要一次性足额兑现;条件暂不具备的,在职工离退休、换购住房、调动工作时逐步给予解决。对效益差、没有能力发放住房补贴的困难企业，经过土地部门审查、政府批准,可用自有闲置土地通过政府收回、依法挂牌出让等形式变现资金,解决一次性住房资金补偿问题。

（四）适当控制拆迁规模。大规模的拆迁也是造成住房需求急剧增加的一个重要因素。要根据今年全省拆迁规模严格控制在1000万平方米左右的总要求，适当控制拆迁规模。同时，要加快拆迁进度，提高拆迁效率，加快拆迁土地上的住宅开发速度，增加住宅供应量，及时缓解因拆迁而造成的一时的住房供应紧张。

（五）进一步搞活住房二级市场。要进一步采取措施，继续降低二手房、房改房上市的门槛，取消房改房上市中的种种障碍，促进房改房上市，努力盘活数量巨大的存量住房，以存量的流动带动增量的增长，逐步形成以旧换新，以小换大的良性住房梯度消费。

（六）积极组织实施安康居住工程。今年省政府分配给我市经济适用住房的建设任务是47.3万平方米，当务之急是有关职能部门要尽快研究制定出台经济适用住房建设管理办法，并根据我市的实际，加强调查研究，积极采取措施，做到项目、用地、承建单位、购房者、建设资金“五落实”，确保经济适用住房建设任务的完成。