一、XX房地产概况
XX市位于XX省东北部，地处川渝鄂陕结合部，交通发达，区位优势得天独厚。近年来，随着大量天然气资源在我市境内被发现，中石化、中石油等大型企业及大型超市沃尔玛的进驻，城市化进程不断加快，推动XX市房地产业迅速发展，目前已成为推动XX经济增长的主要产业之一。
2007年是XX房地产发展最快的一年，XX市全年房地产开发投资达39.5亿元，同比增长74.4%，投资总量居全省第三位；开发面积670.71万平方米，同比增长24.5%；平均房产价格由2003年的800元/平方上涨到2,000元/平方米；实现房地产业（含建筑安装业）税收收入5.864亿元，占全市税收收入的40.7%。
二、XX房地产市场现状
2008年1－9月，全市共完成房地产开发投资 26.5亿元；开发面积435.9万平方米；房产销售均价为2,000元；实现房地产业税收4.1亿元。与去年同期相比呈小幅下降趋势。
（一）房价稳中有降。随着国家宏观调控政策影响的逐步显现和美国次级房贷风险的全球漫延，全国各大中城市房住房价格呈现普遍下滑，其中以沿海城市尤为突出，房价降幅达30%。XX地处西南，房价不高，泡沫不多，即使维持目前水平也低于其周边大中城市跌价后的房产价格，下降趋势并不明显。另外，在目前市场前景不明，消费者信心不足的大背景下，大部份开发商害怕盲目降价会引发楼市崩溃的“多米诺效应”，仍在竭力维持房价。虽有个别楼盘推出特价房，但价格也在2,000元/平米左右。据业内人员讲，所谓的特价房不过是一种吸引消费者的营销策略。
（二）成交量大幅下滑。据开发商介绍，去年全市各楼盘销售情况较好，一般都在月销售住房27套左右，“锦洲．国际新城”去年就曾创月销售住房60套的记录。而受国家宏观调控政策影响，今年上半年全市各楼盘的销售情况开始出现明显下滑，平均月销售量在15套左右，下半年销售状况更差。四川裕丰房产公司经理坦言，该公司开发的 “天悦．名居”项目，8月份销售量有15套，9月份跌至8套，销量呈明显的下降趋势。四川恒阳房产开发公司的“恒阳．骊都”今年平均月销售量仅7套，据该公司负责人介绍，其他新开发楼盘甚至出现未开张的情况。
买涨不买跌的购房心理造成目前持币观望者增多，致使房地产销量大幅下降。
（三）企业资金链吃紧。在国家“一保一控”政策调控下，开发商从银行融资的难度加大，相互间融通资金变难；加上我市近年出现个别企业非法集资，社会民众风险意识增强，民间融资变得较为困难。在目前市场销售状况较差，资金回笼较慢的情况下，融资渠道不畅导致企业资金链显得尤为紧张。
据XX市恒阳实业有限公司负责人介绍，其开发的项目第一、二期近2万平方米的商用房尚未出售，住房还有近6,000平方米未售。该项目三期工程包括三栋高层建筑，面积共计6.1万平方米，其中第一栋主体已封顶，但销售并不顺畅，136套仅售出一半。第二栋已修至四层，但因缺乏资金不得不暂时停工。第三栋更是直接外包，由其他承建商出资修建。据公司负责人讲，即使已封顶的第一栋高层要达到完全竣工也还要近400万元的资金投入，企业资金十分紧张。
（四）投资金额明显下降。因目前国际局势不明朗，市场处于低迷状态，开发商不得不控制投资进度，对项目方案进行重新规划，收缩或暂停一些开发项目，节余资金维持日常运作。以四川裕丰房产公司的“天悦．名居”项目为例，该项目位于西外新区金龙大道，占地面积30亩，规划建筑面积3万平方米，原计划投资近4,500万元，因市场行情较差，该公司现暂停整个开发项目，处于观望状态。这种情况在XX市房地产行业内较为普遍。今年1－9月，全市房地产累计投资26.5亿元，同比下降3%，仅占去年投资额的67%。
（五）房产公司盈利能力下降。市场萎靡不振，消费者信心不足，导致商住房成交量明显下滑，开发商资金回笼速度降慢，开发周期延长，项目资金占用时间延长，增大了融资成本，使得企业盈利能力明显下降。
三、农村信用社房地产信贷业务状况
近几年来，随着XX市房地产业的红火，农村信用社房地产信贷业务得到了较大发展。截止2008年9月末，全市农村信用社房地产贷款余额198,478万元，占贷款总额的20.8%。其中，房地产开发及建筑贷款134,144万元，占房地产贷款余额的67.5%；住房及商用房按揭贷款64,334万元，占房地产贷款余额的32.5%。房地产不良贷款21,320万元，占贷款总额的10.7%。
因县域经济发展程度不同，各县联社房地产贷款规模及占比各不相同。截至目前，达县联社发放房地产开发贷款及建筑贷款65,847万元，商住房按揭贷款34,281万元，占全市农村信用社房地产贷款的50.4%，占达县联社各项贷款余额的37.5%；通川区联社房地产贷款开发及建筑贷款26,217万元，商住房按揭贷款2,668万元，占全市农村信用社房地产贷款余额的14.5%，占该联社各项贷款余额的29%。
总之，农村信用社对房地产业的贷款集中度较高，蕴藏着较大的行业风险。
三、房价起伏给农村信用社带来的风险
（一）信用风险
在国家宏观政策调控和国际局势不明朗的影响下，开发商的各项目都减少了投资，开发周期延长，赢利能力下降，导致大多数开发商不能按期还款付息。可能引发信用风险。
据调查，XX市恒阳实业公司下差达县联社贷款利息80万元；达县盛源实业公司下差达县联社贷款利息130万元；四川恒源房产公司下差通川区联社贷款利息59万元。
大量贷款本息被拖欠，不仅增加了信用风险，还影响可生息资金的再利用，从而影响信用社经营规模的持续扩大。
（二）市场风险
政府采取了提升利率的政策来面对不断攀升的房价，但持续升高的利率也对信用社产生了影响。
对开发商而言，利率升高意味着融资成本增加，在销售不畅，盈利能力降低的情况下，必然会导致其贷款不良率上升；对购房者而言，利率升高导致其按揭利息增多，购房总额增大，在家庭收入一定的情况下，越来越多的购房者不能按时支付按揭贷款。据调查，达县联社营业部住房及商用房按揭贷款1,304笔，金额12,564万元，未按期支付月供的已高达143笔，占按揭户数的11%，违约贷款金额1,185万元，占按揭贷款金额的9%。住房贷款风险呈增大趋势。
另外，房价的波动也会对信用社产生影响。对购房者而言，房价上涨，购房者无力支付按揭，会导致按揭贷款不良率持续上升；房价下跌，购房者剩余按揭贷款可能高于其住房下跌后的市值，又会引发大面积“断供”现象。
（三）流动性风险
在经济放缓的局势下，房地产开发周期延长，加上融资成本上升，商住房销售不畅，资金回笼速度放缓，开发商的流动资金锐减，不能够及时偿还贷款，导致信用社的资产流动性降低。
四川西晶集团公司在2006年10月获得以通川区联社牵头、宣汉联社参与的社团贷款2,000万元，因到期不能偿还已办理转贷；XX市大昌实业有限公司2004年8月因开发“罗孚阳光”项目，在通川区盘石信用社贷款400万元，期限三年，贷款到期后延期一年，2008年8月办理转贷三年；四川裕丰房产公司2007年7月在通川联社办理有开江联社参加的社团贷款1,900万元，期限一年，用于开发“天悦．名居”项目，现因大部份房屋未销售，公司资金困难，现已向通川联社申请贷款展期一年。
大量开发商不能及时清偿贷款，将对信用社资产流动性产生较大影响，在金融危机的大背景下，信用社应该提高警惕，调整资产负债比例，控制流动性风险。
（四）操作风险
在当前房地产公司资金十分困难的情况下，一些公司往往会钻信贷政策空子，通过假按揭方式套取资金，特别是通过公司的经理、项目经理、会计、出纳或承建商等关联人，以购买公司开发的商用房（含库房、停车场等）为名，而向信用社申请商用房按揭贷款，以获取资金。若该房产最终不能售出，将导致信用社受到较大损失。
（五）其他风险
信用社抵押物，多以房产为主，楼市价格波动，必然会对抵押物价值产生较大影响。在目前楼市不景气，房产价格缩水的情况下，会出现抵押物贬值导致抵押不足值和已过户抵押物贬值造成难以变现或变现损失等不利情况。
四、防范房地产贷款风险的建议
一是要加强房地产贷款管理。房地产行业属国家调控行业，农村信用社应严格执行国家有关房地产信贷政策，严格遵循银监会关于商业银行房地产贷款风险管理指引，同时，要加强贷后管理，严格遵守内部各项房地产贷款管理办法及操作规程，及时进行风险预警。
二是要加大不良贷款处置力度。对已暴露风险的不良贷款应及时采取措施，最大限度降低风险，同时，对房地产贷款风险状况进行评估，对风险类别进行甄别，及时进行总结分析，以提高房地产贷款质量。
三是要增强资产、负债流动性。面对贷款暂时难以全额收回的情形，我们应当强化资金管理，加强资产负债率的控制，适当增加存款的吸收，促使资产负债平衡。同时，还要适时对流动性风险状况进行评估，防止出现流动性不足的风险。
四是要加强房地产贷款监控，防范假按揭贷款。对商用房按揭贷款要加强调查、审查，确保贷款真实性，防范虚假按揭贷款发生。同时，要加强对房地产企业资金监管，督促企业在销售资金回笼时按照协议比例偿还信用社贷款本息。
五是要审慎对待以房地产类抵押物。对接收的房地产类抵债资产要审慎评估其担保价值，做到及时评估，及时接收，及时处置，尽量将信用社损失降到最低。